2008年房地產行業免費市場研究報告

分類：研討培訓日期：2009-08-24 09:08:07 來源：廠商

【報告簡介】：

2008 年，國家為防止經濟增長由偏快轉向過熱，將會繼續加強和改善宏觀調控政策，實施從緊的貨幣政策，目的是把宏觀經濟會從較快的發展速度拉向平穩的發展趨勢。房地產市場運行也將會在宏觀經濟形勢影響和國家調控政策的引導下進入相對平穩的發展周期。
2008 年，需求旺盛仍然是我國房地產市場發展現階段的基本特征，供給總量不足依
然是當前房地產市場面臨的主要問題。目前的需求主要來自四個方面：一是快速城鎮化帶來的新增城市人口的需求；二是國民經濟穩定增長，居民收入持續增加帶來的改善性需求；三是人口結構變化和舊城改造、城鎮房屋拆遷帶來的剛性需求；四是流動性過剩、物價上漲、通脹壓力、負利率造成的投資、投機性需求。此外，還有人民幣升值導致外資投資需求。綜合這些因素，構成了住房需求的旺盛。

【報告目錄】：

目錄
第一章行業概述.............................................. 1
一、房地產業的定義及報告的研究范圍.......................... 1
二、房地產業發展的特征及主要影響因素........................ 2
（一）房地產業發展的特征.......................................... 2
（二）影響房地產業發展的主要因素.................................. 4
三、房地產業在國民經濟中的地位與作用........................ 5
（一）房地產業在國民經濟發展中的支柱地位.......................... 6
（二）房地產業在國民經濟發展中的拉動作用.......................... 7
四、當前我國房地產業存在的主要問題.......................... 9
五、2007 年我國房地產業發展概述............................. 11
（一）2007 年我國房地產業發展的總體情況.......................... 11
（二）2007 年房地產市場發展中需要關注的主要問題................... 11
六、行業發展階段及2008 年行業景氣判斷...................... 14
（一）2007 年我國房地產正處于上行發展周期........................ 14
（二）2007 年我國房地產市場處于景氣高位期........................ 14
（三）2008 年我國房地產市場發展趨勢分析.......................... 15
第二章行業發展環境......................................... 17
一、宏觀環境分析........................................... 17
（一）房地產市場在經濟走勢整體偏熱環境下難以降溫................. 17
（二）城鎮化進程加速推動市場需求................................. 18
（三）人民幣升值與外匯儲備的增加成為推動房地產價格上漲力量之一... 18
（四）緊縮的銀根難以抑制房地產市場的需求......................... 19
（五）資本市場助推房地產投資增長................................. 19
二、行業政策法規環境分析................................... 20
（一）行業監管體制............................................... 20
（二）行業法律法規............................................... 22
（三）2007 年房地產相關政策評述.................................. 23
（四）2007 房地產政策效果評測.................................... 26
（五）2008 年房地產政策預測...................................... 27
三、關聯產業發展及其他因素對房地產業發展的影響............. 28
（一）關聯產業發展對房地產業影響................................. 28
（二）資源環境對房地產業發展的影響............................... 28
（三）居民收入分配對房地產業的影響............................... 29
（四）人居環境改善對房地產業的要求............................... 30
第三章房地產市場供給....................................... 31
一、土地市場運行狀況....................................... 31
（一）土地開發、投資及購置情況................................... 31
（二）土地市場存在的問題......................................... 32
二、房地產開發............................................. 33
（一）房地產開發規模與開工、竣工情況............................. 33
（二）城鎮住宅建設情況........................................... 34
（三）經濟適用住房建設情況....................................... 35
（四）廉租房建設情況............................................. 35
三、房地產租賃市場運行情況................................. 36
（一）房地產租賃的定義........................................... 36
（二）當前房地產租賃市場存在的主要問題........................... 36
（三）房地產租賃市場發展趨勢..................................... 37
四、房地產市場供給結構..................................... 37
（一）區域結構................................................... 37
（二）物業類型結構............................................... 39
五、房地產市場供給預測..................................... 41
（一）影響房地產市場供給的主要因素............................... 41
（二）2008～2012 年住宅供給發展趨勢和預測........................ 42
第四章房地產市場需求....................................... 44
一、2007 年房地產市場需求狀況............................... 44
（一）需求總量................................................... 44
（二）需求結構................................................... 45
（三）需求特征分析............................................... 47
二、房地產市場需求預測..................................... 48
（一）影響房地產需求的主要因素................................... 48
（二）房地產需求發展趨勢......................................... 49
（三）2008～2012 年住宅市場需求量預測............................ 49
第五章房地產市場供需平衡及價格走勢......................... 51
一、房地產市場供需平衡分析................................. 51
（一）2007 年一、二、三級房地產市場供求平衡狀況................... 51
（二）不同類型房地產市場供求平衡狀況............................. 52
（三）房地產市場供求矛盾分析..................................... 53
（四）供求平衡發展趨勢及預測..................................... 54
二、房地產市場價格及走勢判斷............................... 54
（一）2007 年房地產銷售價格水平和特點............................ 54
（二）房地產價格形成機制......................................... 56
（三）主要城市房地產價格波動態勢................................. 57
（四）房地產價格走勢及市場發展預測............................... 61
第六章房地產投融資分析..................................... 62
一、投資規模及結構......................................... 62
（一）投資總量及增長............................................. 62
（二）投資的區域結構............................................. 63
（三）投資的物業類型結構......................................... 64
二、房地產融資分析......................................... 66
（一）房地產業融資規模及增長..................................... 66
（二）房地產融資渠道............................................. 67
（三）房地產融資存在的問題....................................... 68
三、個人購房貸款發展狀況及存在的問題....................... 68
（一）商業性住房貸款發展狀況..................................... 68
（二）住房公積金貸款發展狀況..................................... 69
四、行業投融資矛盾分析..................................... 69
五、房地產業投資前景預測................................... 70
（一）房地產業整體發展前景....................................... 70
（二）房地產投資發展趨勢及預測................................... 70
（三）房地產融資發展趨勢及預測................................... 70
六、投資建議............................................... 71
（一）主要投資機會及投資建議..................................... 71
（二）投資風險提示............................................... 72
第七章重點城市房地產市場發展狀況........................... 73
一、北京................................................... 73
（一）政策環境................................................... 73
（二）市場供給................................................... 73
（三）房地產市場銷售情況......................................... 75
（四）市場供需平衡及價格走勢..................................... 76
（五）房地產市場發展趨勢......................................... 77
二、上海................................................... 77
（一）政策環境................................................... 77
（二）市場供給................................................... 77
（三）房地產市場銷售情況......................................... 80
（四）市場供需平衡及價格走勢..................................... 80
（五）房地產市場發展趨勢......................................... 81
三、廣州................................................... 82
（一）政策環境................................................... 82
（二）市場供給................................................... 82
（三）房地產市場銷售情況......................................... 83
（四）市場供需平衡及價格走勢..................................... 84
（五）房地產市場發展趨勢......................................... 85
四、重慶................................................... 85
（一）政策環境................................................... 85
（二）市場供給................................................... 86
（三）房地產市場銷售情況......................................... 88
（四）市場供需平衡及價格走勢..................................... 89
（五）房地產市場發展趨勢......................................... 90
五、杭州................................................... 90
（一）政策環境................................................... 90
（二）市場供給................................................... 91
（三）房地產市場銷售情況......................................... 93
（四）市場供需平衡及價格走勢..................................... 93
（五）房地產市場發展趨勢......................................... 94
六、成都................................................... 94
（一）政策環境................................................... 94
（二）市場供給................................................... 95
（三）房地產市場銷售情況......................................... 96
（四）市場供需平衡及價格走勢..................................... 96
（五）房地產市場發展趨勢......................................... 97
七、深圳................................................... 97
（一）政策環境................................................... 97
（二）市場供給................................................... 97
（三）房地產市場銷售情況......................................... 97
（四）市場供需平衡及價格走勢..................................... 98
（五）房地產市場發展趨勢........................................ 100
第八章房地產業及主要企業的運營狀況........................ 101
一、行業運營績效.......................................... 101
二、重點房地產企業經營狀況................................ 103
（一）企業經營狀況對比分析...................................... 103
（二）萬科...................................................... 104
（三）保利地產.................................................. 107
（四）金地集團.................................................. 110
（五）北辰實業.................................................. 113
（六）泛海建設.................................................. 115

圖表目錄
表1：房地產業分類標準.............................................................................................................. 1
表2：房地產業發展周期的階段性特征...................................................................................... 2
表3： 1998～2007年GDP、全社會固定資產投資、房地產開發投資及其增長率表............... 9
表4： 2007年房地產行業公司增發情況一覽............................................................................ 19
表5： 2007政府出臺房地產政策一覽表.................................................................................... 23
表6： 2003～2007年度土地開發情況........................................................................................ 31
表7： 2003～2007年度土地購置情況........................................................................................ 32
表8： 2003～2007年度城鎮固定資產投資、房地產開發投資情況......................................... 33
表9： 2003～2007年房地產開發施工面積、竣工面積及本年新開工面積情況..................... 33
表10： 2003～2007年度城鎮住宅建設情況.............................................................................. 34
表11： 2007年按區域劃分城鎮住宅建設情況.......................................................................... 34
表12： 2003～2007年度經濟適用住房建設情況....................................................................... 35
表13： 2003～2007年商品房按區域劃分施工情況................................................................... 38
表14： 2003～2007年商品房按區域劃分新開工情況............................................................... 38
表15： 2003～2007年商品房按區域劃分竣工情況................................................................... 39
表16： 2003～2007年商品房按物業類型劃分施工情況........................................................... 39
表17： 2003～2007年商品房按物業類型劃分新開工情況....................................................... 40
表18： 2003～2007年商品房按物業類型劃分竣工情況........................................................... 40
表19： 2003～2007年商品房銷售情況...................................................................................... 44
表20： 2003～2007年商品房按物業類型劃分銷售面積........................................................... 45
表21： 2003～2007年商品房按物業類型劃分銷售額............................................................... 45
表22： 2003～2007年商品房按區域劃分銷售面積................................................................... 46
表23： 2003～2007年商品房按區域劃分銷售額....................................................................... 46
表24： 2003～2007年商品住宅竣工和銷售面積及增速情況................................................... 52
表25： 2003～2007年辦公樓竣工和銷售面積及增速情況....................................................... 52
表26： 2003～2007年商業營業用房竣工和銷售面積及增速情況........................................... 53
表27： 2007年1～4季度全國70個大中城市房地產價格漲幅情況........................................... 55
表28： 2007年房地產開發投資完成情況.................................................................................. 65
表29： 2007年各月房地產開發投資資金來源累計情況及同比增長率................................... 66
表30： 2007年公積金貸款發放額.............................................................................................. 69
表31： 2007年各月上海市商品房建設新開工、施工、竣工面積........................................... 79
表32： 2007年各月杭州市房地產施工、竣工情況................................................................... 92
表33： 2007年各月成都市房地產開發投資累計情況............................................................... 95
表34：五家房地產企業經營狀況對比表................................................................................ 104
圖1： 1998～2007年房地產開發投資額及其占國內生產總值的情況....................................... 6
圖2： 1998～2007年GDP、全社會固定資產投資額和房地產開發投資額增長情況............... 7
圖3： 1998～2007年房地產開發投資占全社會固定資產投資的情況....................................... 8
圖4： 1998～2007年房地產開發投資占國內生產總值的情況................................................... 8
圖5： 1998～2007年房地產開發投資對國內生產總值增長的貢獻率....................................... 9
圖6： 2000～2007年我國房地產國房景氣周期示意圖............................................................. 14
圖7： 2006年1月～2007年11月國房景氣指數及主要分類指數走勢....................................... 15
圖8： 2003～2007年固定資產投資走勢圖................................................................................ 17
圖9：人民幣匯率中間價走勢圖................................................................................................ 18
圖10：我國房地產業行政管理機構關系圖.............................................................................. 21
圖11： 2007年按物業類型分商品房竣工面積比重情況........................................................... 41
圖12： 2003～2007年北京房地產價格指數.............................................................................. 57
圖13： 2003～2007年上海房地產價格指數.............................................................................. 58
圖14： 2003～2007年廣州房地產價格指數.............................................................................. 58
圖15： 2003～2007年深圳房地產價格指數.............................................................................. 59
圖16： 2003～2007年杭州房地產價格指數.............................................................................. 59
圖17： 2003～2007年重慶房地產價格指數.............................................................................. 60
圖18： 2003～2007年成都房地產價格指數.............................................................................. 60
圖19： 2007年各月全國固定資產投資完成額及房地產投資完成額及其增長率................... 62
圖20： 2007年各月全國房地產開發景氣指數.......................................................................... 63
圖21： 2004～2007各地區房地產投資狀況.............................................................................. 63
圖22： 2007年各月東、中、西部房地產開發投資完成額及其增長率................................... 64
圖23： 2007年各省市房地產開發投資累計完成額................................................................... 64
圖24： 2007年各月房地產開發物業結構分月累計投資及增長情況....................................... 65
圖25： 2007年房地產開發資金到位比重情況.......................................................................... 67
圖26： 2007年各月北京市房地產開發投資完成額走勢圖....................................................... 74
圖27： 2007年各月北京市商品房施工及新開工情況............................................................... 74
圖28： 2007年各月北京市商品竣工面積走勢圖....................................................................... 75
圖29： 2007年各月北京市商品現房、期房銷售情況............................................................... 75
圖30： 2007年各月北京市房屋銷售價格指數走勢圖............................................................... 76
圖31： 2007年1～4季度北京市房屋租賃價格指數走勢圖....................................................... 76
圖32： 2007年1～4季度上海市土地交易價格指數走勢圖....................................................... 78
圖33： 2007年各月上海市固定資產投資總額和房地產投資額走勢圖................................... 79
圖34： 2007年各月上海市商品房銷售額和住宅銷售額走勢圖............................................... 80
圖35： 2007年各月上海市房屋銷售價格指數走勢圖............................................................... 81
圖36： 2007年1～4季度上海市房屋租賃價格指數................................................................... 81
圖37： 2007年1～4季度廣州市房地產累計投資額................................................................... 82
圖38： 2007年1～4季度廣州市房屋累計施工竣工面積........................................................... 83
圖39： 2007年1～4季度廣州市房屋累計銷售情況................................................................... 84
圖40： 2007年各月廣州市房屋銷售價格指數走勢圖............................................................... 84
圖41： 2007年1～4季度廣州市房屋租賃價格指數走勢圖....................................................... 85
圖42： 2007年1～4季度重慶市土地交易價格指數................................................................... 86
圖43： 2007年各月重慶市房地產投資完成情況走勢圖........................................................... 87
圖44： 2007年1～4季度重慶市房屋累計施工竣工面積........................................................... 87
圖45： 2006、2007年各月重慶市新開工面積占施工面積比重............................................... 88
圖46： 2007年各月重慶市商品房銷售同比增長速度............................................................... 89
圖47： 2007年各月重慶市房屋銷售價格指數走勢圖............................................................... 89
圖48： 2007年1～4季度重慶市房屋租賃價格指數走勢圖....................................................... 90
圖49： 2007年1～4季度杭州市土地交易價格走勢圖............................................................... 91
圖50： 2007年各月杭州市房地產開發投資情況....................................................................... 92
圖51： 2007年各月杭州市房屋銷售價格指數走勢圖............................................................... 93
圖52： 2007年1～4季度杭州市房屋租賃價格指數走勢圖....................................................... 94
圖53： 2007年1～4季度成都市土地價格指數走勢圖............................................................... 95
圖54： 2007年各月成都市房屋銷售價格指數走勢圖............................................................... 96
圖55： 2007年1～4季度成都市房屋租賃價格指數走勢圖....................................................... 96
圖56： 2000～2007年深圳市住宅銷售面積走勢圖................................................................... 98
圖57： 2007年各月深圳市住宅銷售面積走勢圖....................................................................... 98
圖58： 2000～2007年深圳市新建商品住宅價格走勢圖........................................................... 99
圖59： 2007年各月深圳市新建商品住宅價格走勢圖............................................................... 99
圖60： 2007年各月深圳市房屋銷售價格指數走勢圖............................................................... 99
圖61： 2007年1～4季度深圳市房屋租賃價格指數走勢圖..................................................... 100